Как взыскать задолженность по договору аренды

Особенности договора аренды

Понятие договора аренды (имущественного найма) дается в статье 606 ГК РФ. Под ним понимается соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) определенное имущество за оговоренную плату во временное пользование и владение либо во временное пользование. При этом плоды, доходы и продукция, полученные нанимателем при использовании имущества, переходят в его собственность.

Арендная плата может вноситься в виде:

• регулярных платежей;
• обеспечительного платежа, за счет которого происходит закрытие задолженности.

Очень часто требуется взыскание задолженности по аренде, так как многие наниматели нарушают условия договора по части внесения платежей. В суде можно истребовать с должника не только сумму основного долга, но и неустойку, а, если она не предусмотрена законом или договором, то проценты за пользование чужими денежными средствами по п. 4 ст. 395 Гражданского кодекса РФ (этот пункт не применяется к договорам, заключенным до 1 июня 2015 г.).

Перед тем, как заключать договор аренды, нужно обсудить, как будет вноситься арендная плата. В договор следует включить пункт, оговаривающий своевременную уплату, а также указать, какие штрафные санкции (пени, неустойки) грозят арендатору при просрочке. Это важный момент для тех, кто хочет подстраховаться, если наниматель не сможет или откажется вносить платежи.

Нужна ли претензия перед взысканием задолженности по арендной плате

Когда арендатор нарушает условия договора, то, прежде чем обращаться в суд, арендодатель должен направить ему претензию, если этого требует закон или договор.

В правовых отношениях, возникших из договора аренды, наймодатель обязан направить нанимателю претензию, если хочет воспользоваться правом досрочного расторжения договора через суд (ст. 619 ГК РФ).

Это право возникает, если: арендатор:

• использует имущество в разрез с условиями договора или не по его назначению или с неоднократными нарушениями;
• значительно ухудшает состояние имущества;
• не делает капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, а, если они не указаны, в иные установленные законом сроки (если это является обязанностью арендатора);
• после истечения срока оплаты, установленного договором, больше двух раз не вносит арендные платежи.

В остальных ситуациях наймодатель должен направить претензию, только если это установлено договором.

В претензии указываются:

• наименование сторон договора;
• его дата и номер;
• период, за который возникла просрочка;
• ее размер;
• величина штрафных санкций;
• срок, в течение которого нужно погасить задолженность.

Претензия направляется на юридический адрес организации или по месту регистрации физического лица. Если в договоре указан другой адрес, то претензию надо направить и туда.

Чтобы доказать суду, что письменная претензия была направлена, нужно:

• отправить ее заказным письмом и обязательно с уведомлением о вручении;
• либо лично вручить ее нанимателю (его представителю) под роспись о получении на втором экземпляре претензии, который остается у наймодателя.

По общему правилу, арендатор должен письменно ответить на претензию арендодателя в течение тридцати календарных дней с даты ее получения. Иной срок может быть указан в договоре, например, десять или тридцать пять календарных дней.

После направления претензии арендодатель может продолжать с арендатором переговоры. Если наниматель не даст письменный ответ в установленный срок или откажется исполнять требования, то наймодатель вправе подать исковое заявление в суд.

Порядок взыскания задолженности

Обычно порядок взыскания задолженности по договору аренды нежилого помещения или по иному договору аренды следующий:

• ведение с арендатором устных переговоров;
• если это необходимо по закону или договору, то направление письменной претензии;
• при отказе нанимателя закрыть долг в установленный срок или при игнорировании требований — обращение арендодателя в суд в качестве истца;
• судебное взыскание задолженности.

Если должником является физическое лицо, то заявление предоставляется в суд общей юрисдикции. Экономические споры с участием ИП и организаций рассматриваются арбитражными судами.

Отметим, что ВС РФ запретил игнорировать фактический адрес ответчика. Это вышло из спора, в котором арендодатель направил иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка арендатору исключительно по юридическому адресу, не уведомив его по фактическому (дело № А40-238644/2018). При этом наймодатель знал фактический адрес нанимателя. Суд расценил такое поведение как злоупотребление правом.

При возникновении споров о взыскании задолженности по договору аренды важно соблюсти порядок, установленный законом. Методы воздействия на арендатора, например, отключение электроэнергии на арендуемом объекте, препятствование к доступу на него, угрозы — незаконны и могут обернуться привлечением к ответственности.

Если вы столкнулись с невыплатой задолженности по договору аренды, обратитесь к грамотным юристам. Такие споры таят в себе массу подводных камней. Важно не только взыскать полную сумму долга, но и все причитающиеся арендодателю штрафные санкции. При этом нужно не пропустить срок исковой давности и должным образом уведомить ответчика о направлении иска с документами в суд, а, если необходимо, соблюсти претензионный порядок разрешения спора.

Компания "Главбанкрот" поможет вам вернуть вам все причитающиеся суммы. Мы оказываем юридические услуги с 2011 года. За длительное время работы мы накопили огромный опыт успешного разрешения дел. Позвоните, чтобы узнать подробности.